Cingapura – Em 2024, quando dois em cada três elevadores em seu quarteirão em Fernwood Towers quebraram, o Sr. Haider Manasawala teve que carregar sua mala por 21 andares para pegar um voo.
“Apenas um elevador estava em operação e estava levando uma eternidade para vir. Eu não tinha escolha”, disse Haider, diretor financeiro regional de uma empresa multinacional dos EUA.
Em outras ocasiões, todos os três elevadores de envelhecimento falharam, forçando Haider a subir as escadas a chegar em casa.
A Fernwood Towers, um empreendimento livre de 31 anos, perto de Siglap, tem 11 elevadores em quatro blocos residenciais. Mas, apesar das frequentes quebras de elevadores, iniciadas em 2021, o título de Stratos da Management Corporation (MCST) achou difícil obter o apoio dos proprietários para arrecadar fundos e substituí -los.
Fernwood Torres está entre um número crescente de desenvolvimentos de condomínio que lidam com a deterioração da infraestrutura e fundos de amortecimento insuficientes para realizar grandes trabalhos de reparo e reposição. Esse problema pode piorar à medida que mais desenvolvimentos atravessam a marca de 30 anos, disseram especialistas do setor.
A ERA da agência imobiliária Cingapura estimou que existem 2.703 desenvolvimentos do condomínio em Cingapura hoje, dos quais 836 ou 31 % têm pelo menos 30 anos de idade.
Em 10 anos, espera -se que esse número suba para 1.160, assumindo que nenhum seja vendido em bloco, disse Wong Shanting, chefe de pesquisa e inteligência de mercado da ERA Singapore.
Especialistas do setor disseram ao The Straits Times que problemas comuns nos condomínios de envelhecimento incluem falhas de elevação, falhas de impermeabilização e sistemas elétricos desatualizados – geralmente devido ao fato de a infraestrutura principal ter além da vida útil pretendida.
À medida que os condomínios envelhecem, fica mais difícil e mais caro manter seus sistemas e estruturas em segurança, trabalhando bem e conhecendo regulamentos.
Reparos regulares, substituições ou atualizações são frequentemente necessários, e o condomínio deve ter fundos suficientes para realizar esses trabalhos, disse Winnie Wong, diretora administrativa sênior de gerenciamento de propriedades da Savills Singapore.
Quando não há dinheiro suficiente no fundo de naufrágio, o MCST pode pedir aos proprietários que paguem taxas especiais. Mas esses pedidos geralmente enfrentam resistência de proprietários que não podem ou não querem pagar grandes somas nódras.
Isso pode levar a um impasse nas reuniões gerais anuais ou extraordinárias, atrasando os reparos ou atualizações necessários, acrescentou Wong.
Nos últimos meses, a Autoridade de Construção e Construção (BCA) conduziu várias rodadas de discussões com MCSTs e agentes gerenciais para entender melhor os desafios que enfrentam propriedades com o envelhecimento dos estratos.
Quando contatado para comentar, um porta -voz da BCA disse que a autoridade “envolve regularmente os MCSTs e os agentes gerenciais para promover boas práticas na gestão e manutenção de suas propriedades”.
A BCA não respondeu diretamente às perguntas sobre se a Lei de Manutenção e Gerenciamento de Stratos, que estabelece leis para a gestão e manutenção de propriedades intituladas de estratos, seriam revisados ou se novas medidas políticas estivessem sendo consideradas para mais antigas desenvolvimentos.
Especialistas concordam que a questão central está na prática de longa data de sub-colecionar fundos de naufrágio e manutenção, os quais são essenciais para as obras de capital de longo prazo.
Muitos MCSTs foram estabelecidos décadas atrás, com as contribuições de fundos afundando que foram muito baixas e não acompanharam a inflação ou os custos de reparo crescentes, disse Wong, da Savills.
“Muitos (residentes) acham que o fundo de afundamento é uma taxa para o uso futuro do desenvolvimento”, acrescentou um porta -voz da Associação de Gerentes de Estratos (ASM), uma associação nacional que representa agentes gerenciais da MCST em Cingapura.
“Esse déficit dificulta a prioridade dos conselhos dos principais custos do ciclo de vida, especialmente para infraestrutura crítica, como elevadores. Na ausência de reservas suficientes, os MCSTs geralmente recorrem à imposição de grandes taxas especiais, o que pode impor dificuldades financeiras a alguns proprietários subsidiários e relações com a comunidade de tensão.”
O porta -voz acrescentou que desenvolvimentos menores enfrentam pressões financeiras desproporcionais, à medida que os custos são espalhados por menos unidades.
Além disso, alguns proprietários priorizam a manutenção de longo prazo, enquanto outros estão mais focados no rendimento do investimento de suas propriedades, complicando ainda mais a tomada de decisões.
Wong Shanting da época observou que alguns proprietários, especialmente aqueles que esperam uma venda coletiva, preferem adiar a manutenção para evitar gastar mais. Mas a realidade é que apenas uma minoria de desenvolvimentos é com sucesso em bloco, disse ela.
Wong, da Savills, também observou como alguns conselhos da MCST adiam trabalhos não urgentes para evitar o sobrenatores, especialmente os aposentados, criando uma cultura de manutenção reativa em vez de preventiva.
Um porta -voz da empresa de serviços imobiliários Chambers International disse que os conselhos da MCST são frequentemente compostos por residentes, e nem todos teriam o conhecimento financeiro e técnico necessário para gerenciar um desenvolvimento ao longo de sua vida útil.
No caso Fernwood Towers, Haider foi votado como presidente do Conselho do MCST em 2023. Ele conseguiu garantir um mandato para arrecadar uma taxa especial de US $ 1,7 milhão de 216 unidades para uma revisão completa, além das contribuições regulares de gestão e fundos.
Os proprietários tiveram a opção de pagar a taxa de parcelas em 24 meses, com cada família pagando uma média de US $ 320 por mês. A quantidade cobrada de cada família dependia do tamanho de suas unidades.
No Sanctuary Green, um condomínio de 522 unidades de arrendamento de 21 anos em Tanjong Rhu, o presidente do conselho, Ashoketaru Sengupta, liderou recentemente um impulso bem-sucedido para arrecadar os fundos de naufrágio e administração na reunião geral anual em julho.
Para criar apoio, ele e sua equipe apresentaram dados aos residentes e explicaram as necessidades atuais e futuras da propriedade, incluindo as próximas obras de capital.
“Tudo o que fazemos deve ser orientado a dados … deve ser uma combinação de argumentos lógicos com base nos dados”, disse Ashoketaru.
O ASM e alguns agentes gerenciais sugeriram que a Lei de Manutenção e Gerenciamento de Stratos de edifícios deve ser alterada para definir contribuições mínimas de fundos recomendados ou auditorias técnicas obrigatórias quando os edifícios atingirem certas idades, para orientar os MCSTs em seu planejamento de longo prazo.
Haider disse: “As propriedades mais antigas podem se beneficiar de políticas que promovem reservas robustas de fundos de afundamento e incentivar os proprietários a manter proativamente e atualizar suas propriedades. Isso melhoraria a habitabilidade e preservaria o valor dos ativos”.
O ASM também pede a realizar educação pública para que os proprietários Entenda melhor a necessidade de recargas de fundos de afundamento e planejamento de capital de longo prazo à medida que suas propriedades envelhecem.
“Muitas das propriedades do HDB são muito mais antigas que os condomínios. Será útil para o governo compartilhar como eles administraram essas propriedades. Há lições que podemos aprender com elas”, disse Ashoketaru.
