Após o colapso fatal de uma torre de condomínio de 12 andares no subúrbio de Surfside, em Miami, em 2021, os legisladores estaduais implementaram novos requisitos para condomínios mais antigos. Prédios com pelo menos 30 anos, como a Torre Champlain que caiu, devem passar por inspeções especiais, reparos e reserva de fundos para manutenções futuras. O prazo é até o final deste mês.
Agora está rolando a fiscalização, a conta está vencendo. Para algumas associações, o custo é de milhões de dólares, e os proprietários de condomínios, muitos dos quais são reformados com rendimentos fixos, estão em risco.
Aproximadamente 1 milhão de unidades estão sujeitas às novas regras de capital intensivo. Alguns proprietários esperam vender as suas unidades em vez de cumprirem as obrigações, outros estão a mudar-se e outros ainda procuram investidores para os resgatar.
O analista de longa data Peter Zalewski, fundador da consultoria imobiliária Condo Vulture, com sede em Miami, chama isso de precipício do condomínio.
“Eu compararia isso com o que vimos durante a Grande Recessão, que são na verdade edifícios zumbis. Estas são unidades onde uma pequena minoria basicamente tem que carregar a cruz ou pagar por todos os outros que não podem pagar, não podem ou não podem pagar. não.” escolhe não pagar”, disse Zalewski.
No sul da Flórida, incluindo os condados de Miami-Dade, Broward e Palm Beach, três quartos de todas as unidades de condomínio à venda têm mais de 30 anos e estão sujeitas às novas regras, segundo a contagem de Zalewski. Durante a temporada de verão, normalmente movimentada, as vendas caíram 21,5% ano após ano e os preços médios caíram 2,4%. No terceiro trimestre deste ano, as listagens ativas aumentaram 60% em relação ao mesmo período do ano passado.
As avaliações especiais, avaliadas para reparos, chegaram a US$ 200 mil por proprietário de unidade, e as contas de reparos chegaram a US$ 15 milhões, de acordo com um relatório recente. Posto de Palm Beach.
“O que está acontecendo agora é que esses relatórios estão chegando, os orçamentos para taxas de manutenção estão sendo elaborados e muitos conselhos não querem admitir quanto será”, disse Zalewski. “Todas as contas serão enviadas e as pessoas receberão seu livrinho que diz quanto você tem que pagar por mês. Eles receberão em janeiro. Então agora é uma espécie de calmaria antes da tempestade.”
Em setembro, o governador da Flórida, Ron DeSantis, convocou uma sessão especial para lidar com o precipício financeiro da associação de condomínios. Os líderes legislativos, de acordo com o Palm Beach Post, decidiram esperar até o início da sessão ordinária no início de 2025 para considerar fazer quaisquer alterações na lei, dizendo que precisavam ter uma ideia melhor das finanças envolvidas.
Stefania Ancona, corretora imobiliária em Miami, disse que o grupo de compradores é extremamente limitado no momento, então os vendedores devem primeiro oferecer novas avaliações ou reduzir seus preços. Mas há outra saída: os investidores.
Um edifício semelhante – o condomínio Bay Gardens Manor na West Avenue, em Miami – será vendido a um grande investidor e demolido para dar lugar a uma luxuosa propriedade à beira-mar, disse Ancona.
“Acho que é seguro dizer que uma execução hipotecária ou uma venda a descoberto pode acontecer. Eu não sei ainda. Ainda não vi muitos, porque, mais uma vez, os investidores estão a comprar edifícios que consideram estar numa localização desejável”, afirmou.
Os preços dos condomínios caíram cerca de 2% durante o verão, e Zalewski disse que isso é apenas o começo.
“Só em setembro a área começou a ser bombardeada com informações sobre danos”, disse Zalewski. “Compradores informados veem os preços baratos (no verão) e comprarão agora para poderem possuir um pedaço do sul da Flórida. Há muito remorso do comprador neste momento.”
