TÓQUIO – O Morgan Stanley está levantando cerca de 100 bilhões de ienes (US $ 920 milhões) para um fundo imobiliário focado no Japão, disseram duas pessoas familiarizadas com o assunto, destacando o interesse dos investidores em propriedades, pois a quarta maior economia do mundo emerge de anos de deflação e parada de preços.
O Fundo Managrado por Morgan Stanley deve fechar em junho e espera-se levantar pelo menos 100 bilhões de ienes com base nos compromissos atuais dos investidores, de acordo com o povo, os quais se recusaram a ser identificados porque as informações não foram divulgadas. O tamanho final do fundo pode mudar pelo fechamento, disseram as pessoas.
O investimento se concentrará em escritórios e edifícios residenciais multifamiliares nas principais cidades, além de logística e hotéis, disse uma das pessoas.
Morgan Stanley se recusou a comentar. Os detalhes do fundo são relatados aqui pela primeira vez.
A empresa americana é o mais recente gerente de ativos globais a estar de mirros para imóveis japoneses, uma classe de ativos que voltou a favor após anos de crescimento econômico de parada, salários planos e inflação zero.
O caso de investimento mudou acentuadamente no último ano, principalmente após o Banco Central do Japão levantar as taxas de juros pela primeira vez em 17 anos em março de 2024.
Os preços, incluindo imóveis, estão subindo agora: os preços das terras em todo o Japão cresceram 2,7 % em 2024, o ritmo mais rápido desde 1991, após o que as “décadas perdidas” do país começaram, mostrou uma pesquisa do Ministério da Terra.
“Vemos um grande potencial em investimento imobiliário em um ambiente inflacionário”, disse Ikushin Tsuchida, diretor administrativo da Brookfield Asset Management. “A dinâmica do mercado está mudando”, disse ele.
Ao mesmo tempo, em um impulso de governança corporativa, as empresas listadas do Japão buscam melhorar o uso do capital e vender algumas propriedades da propriedade.
Fundos globais, como o investimento de Hilhouse, com sede na Ásia, a empresa sueca EQT e a Warburg Pincus, com sede nos EUA, estão contratando para expandir sua presença no Japão. A competição por talento é feroz, dizem os fundos.
A competição esquenta
Após o pico em 2020, o investimento em fundos globais em propriedades japonesas diminuiu por vários anos à medida que as taxas de juros em todo o mundo aumentavam, de acordo com Shota Otani, no Sumitomo Mitsui Trust Research Institute.
Mas o último trimestre de 2024 parecia ser um ponto de virada, com o investimento subindo 37 % ano após ano, uma tendência que Otani espera continuar.
O fundo doméstico de private equity Integral lançou um fundo imobiliário em janeiro e está levantando capital. O parceiro imobiliário integral, Hironori Nakai, disse que a chegada do aumento dos preços levou os investidores japoneses a assumir mais riscos.
“Até agora, os investidores procuraram estabilidade, mas com a chegada da inflação, há demanda por produtos que podem gerar retornos suficientes que superem as taxas de juros”, disse ele.
O colega parceiro Tomohiro Sumiya, que estava anteriormente em Blackstone, disse que renovar ou converter propriedades e, em seguida, aumentar o aluguel é uma maneira de obter esses retornos mais altos.
Demandos de volta ao trabalho da demanda de escritório
Os investidores dizem que, embora existam muitos acordos, há alguns sinais de superaquecimento em alguns dos setores mais populares, como hotéis.
A Gaw Capital Partners, com sede em Hong Kong, que adquiriu o Tokyu Plaza Ginza, um shopping principal no centro de Tóquio, em um acordo que vale mais de US $ 1 bilhão em fevereiro, perdeu vários lances recentes no Hotels, à medida que o mercado se tornou competitivo demais, disse Isabella Lo, seu diretor administrativo e chefe do Japão.
“Isso cria um mercado um tanto perigoso para os investidores por causa do aumento das taxas de juros, muita liquidez e muita concorrência”, disse ela.
Por outro lado, as propriedades do escritório em larga escala têm sido um ponto positivo, contrariando uma tendência global à medida que mais japoneses retornaram ao escritório após o fim da pandemia. No final de dezembro de 2024, a taxa de vacância do escritório de Tóquio era de 3,5 %, contra 14,7 % em Manhattan e 7,6 % no centro de Londres, mostraram dados da CBRE.
Dada a escassez de mão -de -obra do Japão, as empresas estão usando escritórios modernos próximos às estações de treinar como um meio de atrair e reter funcionários. A promessa de aluguéis mais altos está atraindo dinheiro do investidor, disse o diretor executivo do Sumitomo Mitsui Trust Bank Natsuki Kitaguchi.
Em 2025, a Brookfield adquiriu a propriedade parcial do hotel de luxo e complexo de escritórios Meguro Gajoen em Tóquio e Blackstone adquiriu o Tokyo Garden Terrace Kioicho da Seibu Holdings. Ambas as propriedades incluem edifícios de escritórios ao lado de locais de casamento e hotéis.
Os investidores ativistas há muito direcionam a propriedade mantida por empresas japonesas, e alguns estão tendo um sucesso crescente pressionando por mudanças na governança corporativa. Em um exemplo de alto perfil, o fundo dos EUA Elliott, em 2024, assumiu uma participação na Tóquio.
Quando as notícias do investimento de Elliott foram quebradas, o chefe do estrategista de ações do Japão, chefe do Goldman Sachs, recebeu uma onda de pedidos de análise de empresas japonesas com ganhos imobiliários consideráveis não realizados em seus livros.
Houve um total de 25 trilhões de ienes em ganhos não realizados em ativos imobiliários entre as empresas listadas no Topix no final de março de 2024, segundo os cálculos de Kirk.
“No passado, havia a crença de que, embora o valor estivesse lá, não podia ser desbloqueado”, disse Kirk. “Agora é mais provável que os investidores possam desbloquear parte desse valor ou pelo menos fazer com que a gerência corporativa faça algo”. Reuters
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